El Banco Central de la República Argentina (BCRA) ha formalizado la regularización de las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo, en una medida que busca reactivar el sector de la construcción en un contexto económico marcado por datos positivos en las últimas mediciones.
La normativa, publicada en el Boletín Oficial mediante el Decreto 1017/2024, permitirá que las entidades financieras acepten hipotecas de primer grado sobre inmuebles o derechos de superficie como garantía, una opción que también se extiende a los proyectos regulados por el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) asoci
Aunque la medida no es de carácter obligatorio para las entidades bancarias, otorga una nueva herramienta a los desarrolladores inmobiliarios para financiar sus proyectos de manera más flexible, facilitando el acceso a créditos respaldados por estas garantías.
El pasado 13 de noviembre, el gobierno de Javier Milei había dado por terminado el programa PRO.CRE.AR y anunció la implementación de hipotecas divisibles como parte de un nuevo enfoque para el financiamiento de viviendas en construcción. Con esta nueva reglamentación, el gobierno da un paso más en su estrategia para dinamizar el sector inmobiliario
La principal ventaja de las hipotecas divisibles radica en que un desarrollador inmobiliario puede solicitar un crédito hipotecario con un banco para financiar la construcción de un edificio de viviendas. A medida que se van vendiendo los departamentos, el desarrollador va liberando parte de la deuda. Cuando se realiza la entrega de las unidades, la hipoteca se divide entre los departamentos, de forma que cada unidad queda respaldada por su propia porción de la deuda. Esto permite que cada comprador adquiera únicamente la hipoteca correspondiente a su departamento, sin que esto afecte a los demás propietarios.
Cuando el comprador recibe su propiedad, la hipoteca se divide en tantas partes como unidades se hayan vendido, de manera que cada comprador solo se responsabiliza por la parte de la deuda correspondiente a su departamento. Esto permite que cada unidad funcione de forma independiente en términos de crédito, sin que la venta de un departamento afecte la hipoteca.
La principal ventaja de este sistema es que facilita la venta de las propiedades durante la etapa de construcción. Los compradores podrán abonar cuotas más bajas mientras se desarrolla el proyecto, ya que las hipotecas divisibles permiten una distribución más equitativa del pago de la deuda, adaptada a la medida de cada unidad. Además, cuando un comprador recibe la llave de su departamento, la hipoteca ya estará subdividida, por lo que no necesitará hacer nuevos trámites con el banco.
Este cambio en la regulación facilita la comercialización de propiedades “en pozo”, un tipo de transacción que suele estar condicionado a pagos más elevados por parte de los compradores hasta la entrega de la propiedad. Con las hipotecas divisibles, los desarrolladores pueden liberar parte de la deuda a medida que avanzan las ventas, lo que hace que las condiciones de financiamiento sean más atractivas tanto para los inversores como para los compradores.
Cabe recordar que el pasado 13 de noviembre, el gobierno de Javier Milei puso fin al programa PRO.CRE.AR, un plan que había sido clave en la oferta de créditos hipotecarios para la compra de viviendas. En lugar de continuar con PRO.CRE.AR, el gobierno definió una serie de reformas, entre ellas la implementación de las hipotecas divisibles, que brindó
Con la nueva regulación, el gobierno apunta a dinamizar el mercado de la vivienda, impulsando la construcción y el acceso a la propiedad. Si bien no se trata de una normativa obligatoria para las entidades bancarias, la posibilidad de ofrecer créditos respaldados por estas garantías se presenta como una opción atractiva para los bancos, ya que les permite diversificar sus productos y otorgar financiamiento a proyectos que, en muchos casos , no contaban con opciones claras de respaldo cadera
Además, se espera que la implementación de esta normativa favorezca a los desarrolladores inmobiliarios, quienes, al contar con una forma más flexible de financiar sus proyectos, podrían estar en condiciones de llevar a cabo más iniciativas en el futuro cercano. Esta flexibilización de las condiciones de pago y el financiamiento también podría atraer a más compradores, especialmente aquellos interesados en acceder a viviendas a través de créditos hipotecarios con cuotas más a
La regularización de las hipotecas divisibles por parte del Banco Central representa un avance significativo en el financiamiento de proyectos inmobiliarios en Argentina. Esta medida no solo facilita el acceso a la vivienda, sino que también ofrece una nueva alternativa de financiamiento para desarrolladores y compradores, permitiendo una mayor flexibilidad en el pago de cuotas y en la venta de unidades durante la construcción. Con la reactivación del sector inmobiliario como objetivo, el gobierno busca impulsar un modelo más dinámico y accesible de desarrollo de viviendas, alineado con las necesidades del mercado actual y las expectativas de los ciudadanos.
Agencia MTR