lunes, diciembre 6, 2021

El Senado aprobó una nueva ley de alquileres

También una modalidad de Educación a Distancia

El Senado sancionó la nueva ley de alquileres, que prevé beneficios para nueve millones de inquilinos de todo el país, en una nueva sesión virtual en lo que va del mes. No acompañó el bloque de Juntos por el Cambio, en desacuerdo con la inclusión de temas que entendió que no estaban vinculados a la pandemia de coronavirus.

El oficialismo advirtió que, en medio de la emergencia sanitaria, “todos los temas son atravesados por la pandemia” y votó la nueva normativa para los contratos de locación, que contempla extender de dos a tres años el tiempo de alquiler y una flexibilización para la presentación de garantías.

La nueva ley de alquileres sancionada había recibido media sanción de la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado y prevé flexibilizar las exigencias para inquilinos de todo el país al permitirles presentar dos opciones de garantía y extender los plazos del contrato de dos a tres años.

En representación del oficialismo, la senadora por Chubut Nancy González ponderó además que la ley le otorga también “posibilidades de acceder a vivienda social a mujeres víctimas de violencia de género y a jubilados y amplía garantías a quienes viven lejos de los grandes centros urbanos”.

Los puntos principales de la nueva legislación son los siguientes:

•El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.

•El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

•El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

•Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario aquellas . Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

•Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

•La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

•En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

•Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

•Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.

•En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

•Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

•Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

•Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

Los senadores del Frente de Todos aprobaron también, aunque con modificaciones, la nueva normativa que suspende por 180 días la inscripción por internet de sociedades comerciales simplificadas.

Durante este lapso, las inscripciones se efectuarán exclusivamente en soporte papel conforme las disposiciones y procedimientos previstos que al efecto dicte cada Registro Público.

Para defender la suspensión de las SAS, el senador del FdT Oscar Parrilli aclaró que las llamadas sociedades simplificadas “van a seguir” y no habrá “perjuicio a las que ya se constituyeron” pero explicó que lo que se busca “es un mayor” control para evitar anormalidades.

Durante la sesión también se sancionó la ley que regula la educación a distancia, implementada por las escuelas de todo el país desde que se inició el aislamiento social preventivo y obligatorio, y se aprobó y giró a la Cámara de Diputados una nueva normativa para la inscripción de sociedades comerciales.

Esta propuesta recibió el apoyo de la oposición por considerar que sí estaba en los términos del acuerdo de convocatoria a sesiones remotas y fue aprobada por unanimidad.

Esta ley establece como “una excepcionalidad” la modalidad de enseñanza a distancia y dispone que deberá contar con una declaración previa del Ministerio de Educación en acuerdo con el Consejo Federal de Educación o con la jurisdicción según corresponda.

Además, el texto sancionado determina que la educación a distancia será implementada “cuando la escolaridad presencial sea inviable, en caso de epidemias, pandemias, catástrofes o razones de fuerza mayor que impidan la concurrencia a los establecimientos educativos”.

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