La situación económica golpea cada vez con mayor fuerza a quienes viven en edificios de propiedad horizontal. Las expensas se convirtieron en uno de los principales gastos que deben afrontar propietarios e inquilinos y, para muchas familias, pagarlas implica resignar otros consumos esenciales.
En diálogo en Despertate para los medios Cadena Nueve y Máxima, Eduardo Awad, presidente de la Asociación de Propietarios, Consorcistas y Consorcios de Argentina y ex presidente del Colegio Público de Abogados, sostuvo que una expensa promedio de alrededor de $300.000 mensuales puede ser todavía más elevada en determinadas unidades de la Ciudad de Buenos Aires y advirtió sobre el crecimiento de la morosidad.
“Hay mucha dificultad para pagar las expensas”, señaló, y explicó que los valores varían según las características del edificio. En el caso de un departamento de un ambiente, indicó que la expensa puede ubicarse entre $280.000 y $450.000, dependiendo del consorcio.
Pero el problema, según explicó, no termina en la expensa. A ese monto deben sumarse impuestos y servicios como ABL, electricidad, gas y agua.
“Para abrir la puerta de un departamento, de un ambiente, no te sale menos de un millón de pesos por mes”, planteó.
Expensas, alquiler y salarios: una ecuación cada vez más difícil
El especialista sostuvo que el incremento de los gastos vinculados a la vivienda no guarda relación con la capacidad de ingresos de buena parte de la población.
En el caso de los inquilinos, explicó que entre el alquiler y las expensas puede destinarse una proporción muy significativa del salario, dejando poco margen para alimentación, medicamentos, vestimenta y otros gastos cotidianos.
Ante esa situación, aparece una decisión que, según Awad, se vuelve cada vez más frecuente: postergar el pago de las expensas para priorizar necesidades consideradas urgentes.
Sin embargo, la deuda no desaparece. En el caso de una propiedad alquilada, el incumplimiento de las expensas termina afectando al propietario, ya que la obligación está vinculada a la unidad funcional.
Administraciones bajo la lupa
Uno de los puntos centrales de la entrevista fue el control sobre las administraciones de consorcios.
W. advirtió que existen administradores responsables y eficientes, pero también cuestionó prácticas que pueden encarecer innecesariamente las expensas.
Como ejemplo, mencionó la posibilidad de que determinados trabajos o compras aparezcan en las liquidaciones por valores muy superiores a los reales.
“Hay una gran cantidad de administradores de consorcio en la Argentina. Hay administradores deshonestos”, sostuvo, aunque aclaró que no todos actúan de esa manera.
Para el dirigente, una de las principales herramientas para reducir los gastos es el control de los propios propietarios.
La importancia del consejo de propietarios
W. recomendó que cada edificio conforme un grupo de tres o cuatro propietarios que pueda analizar periódicamente los gastos del consorcio, controlar presupuestos y verificar el cumplimiento de las decisiones tomadas en asamblea.
El objetivo, explicó, no es reducir gastos de manera indiscriminada, sino detectar aquellos que pueden eliminarse o disminuirse sin afectar la calidad de vida de quienes viven en el edificio.
También puso el foco en la participación de los vecinos. Según señaló, uno de los problemas habituales es que muchos propietarios se quejan de las expensas pero no concurren a las asambleas donde se toman las decisiones.
“Todo el mundo se queja, pero llamás a convocatoria y van tres o cuatro”, resumió.
Encargados y empresas de limpieza: una decisión que depende de cada edificio
Otro de los temas abordados fue el costo del personal en relación de dependencia.
Según Awad, entre el 50% y el 60% de una liquidación de expensas puede estar relacionado con el sueldo y las cargas sociales del encargado, lo que lleva a algunos consorcios a evaluar la contratación de empresas de limpieza.
Sin embargo, planteó que la decisión no debe tomarse exclusivamente desde el punto de vista económico.
Si un encargado conoce el edificio, se compromete con los vecinos y responde ante situaciones de emergencia, su presencia puede representar un valor difícil de reemplazar.
“Si el encargado es bueno, ustedes tienen oro en ese encargado”, sostuvo.
Por el contrario, cuando el servicio no es satisfactorio, consideró que una empresa de limpieza puede resultar una alternativa más conveniente y, en términos estrictamente económicos, generalmente menos costosa.
Fumigaciones y gastos que también generan discusión
Durante la entrevista también aparecieron reclamos de oyentes vinculados con los servicios contratados por los consorcios.
Uno de ellos cuestionó los costos de fumigación y señaló que, pese a pagar sumas importantes, continuaban los problemas con cucarachas.
El profesional explicó que la frecuencia de las fumigaciones debe determinarse según las características de cada edificio y la problemática existente. En aquellos inmuebles donde existe una presencia importante de insectos o roedores, sostuvo que puede ser necesario realizar controles con mayor frecuencia.
Una morosidad que llega a los tribunales
El aumento de la morosidad también repercute en la Justicia.
Awad señaló que existen numerosos procesos de ejecución de expensas y explicó que, aunque algunos pueden terminar en instancias de remate de la unidad, habitualmente las partes llegan a un acuerdo antes de llegar a esa etapa.
También cuestionó los tiempos de la Justicia y consideró que los procedimientos actuales son demasiado extensos para este tipo de conflictos.
Según planteó, procesos que deberían resolverse en pocos meses pueden prolongarse durante años.
Desalojos y alquileres
Durante la conversación también se abordó la discusión sobre los mecanismos para acelerar los desalojos ante incumplimientos en los contratos de alquiler.
Eduardo Awad manifestó una posición favorable a procedimientos más ágiles y sostuvo que una mayor seguridad para el propietario podría facilitar el acceso a la vivienda en alquiler.
Su argumento es que, si el propietario sabe que ante un incumplimiento puede recuperar rápidamente su inmueble, podría reducir las exigencias de garantías que actualmente pesan sobre los inquilinos.
De esta manera, consideró que un sistema más expeditivo podría contribuir a dinamizar el mercado locativo.
Una crisis que excede a las expensas
Hacia el final de la entrevista, el dirigente vinculó la problemática de los consorcios con una situación social más amplia.
Según relató, cada vez observa más personas con dificultades para afrontar el costo de la vivienda y señaló que esa realidad se refleja en el aumento de personas que terminan viviendo en la calle o utilizando espacios públicos durante la noche.
“Se trata de la vida de la gente, de la vivienda donde se va a desarrollar la vida de los mayores, de los adultos, de los niños”, sostuvo.
El debate sobre las expensas, entonces, excede el funcionamiento interno de los consorcios. Para propietarios e inquilinos, el costo de mantener una vivienda se convirtió en una parte determinante de la economía familiar.
Mientras los ingresos buscan acompañar el ritmo de los gastos, la participación de los propietarios, el control de las administraciones y la revisión de cada uno de los servicios contratados aparecen, según el abogado, como herramientas concretas para evitar aumentos innecesarios y hacer más sustentable la vida en propiedad horizontal.
Agencia MTR