sábado, diciembre 4, 2021

Acceso a la vivienda y créditos hipotecarios

Damián-Tabakman

Una gran asignatura ‎pendiente en nuestro país es la gran dificultad para acceder a su vivienda, que tienen los jóvenes y las familias de clase media, a diferencia de lo que sucede en los otros países de la región. Para generar condiciones para que ello sea posible hay que trabajar sobre la oferta de inmuebles aptos para tal fin, y también sobre la demanda, respecto de lo cual, naturalmente lo más importante es el crédito hipotecario.

En ese sentido, en el mundo se aplican diversas estrategias, en general con un fuerte involucramiento del Estado. En efecto, la vivienda tiene un gran valor social de manera que los gobiernos entienden que deben ser proactivos para que se puedan adquirir a plazo y con tasas accesibles. Las políticas públicas adquieren fisonomías variadas según los países y las coyunturas macroeconómicos. En EEUU, por ejemplo, al día de hoy, y como consecuencia de la crisis del 2007 / 2008, el financiamiento hipotecario está virtualmente estatizado en cabeza de Fannie Mae y Freddie Mac. Sin llegar a ese extremo, en otros sitios los gobiernos otorgan diversos tipos de garantías para el sector, como por ejemplo sobre el repago de los bonos hipotecarios, sobre la morosidad de los inquilinos, seguros de tasa de interés, seguro hipotecario, etc. También hay desgravaciones de diversa naturaleza, sobre la tasa, sobre el impuesto a las ganancias de los desarrolladores que hacen ese tipo de proyectos, etc.

Se podría decir que no existe mercado hipotecario maduro sin algún grado de participación estatal activa, con mejores y peores resultados. En nuestro país, después de mas de una década de tener esa cuestión desatendida, se lanzó recientemente el Procrear, que ya ha alcanzado un enorme volumen. Los créditos, íntegramente fondeados y fuertemente subsidiados por la Anses, se sortean en la Lotería Nacional entre quienes califican, y luego se otorgan a quienes ya tienen lotes para edificar su casa o a quienes compran las unidades que el Banco Hipotecario está construyendo sobre terrenos fiscales. ‎Los desarrolladores privados y la banca en general (pública y privada, salvo el Banco Hipotecario) están ausentes en la operatoria, de modo que todo pasa por la capacidad del Estado de abastecer la oferta edilicia y la demanda de hipotecas. En consecuencia, el Procrear no tiene un efecto multiplicador dado que se agota en si mismo. Sin duda, ese es el punto que deberá abordar el próximo gobierno, empezando por lograr que los bancos puedan dar préstamos hipotecarios con incentivos adecuados.  

Como nota de color, cabe mencionar que hoy en día las entidades financieras destinan gran parte de su liquidez a invertirla en grandes torres de oficinas propias, en el entendimiento que los ladrillos son un gran resguardo de capital, y mientras tanto prácticamente no dan préstamos hipotecarios. Es que actualmente son inviables debido a la inflación vigente.

Lo bueno del Procrear es que ha puesto en marcha una enorme maquinaria orientada a ese segmento, aunque pronto estará exhausta de fondos (los del Anses no son infinitos) y de recursos humanos y técnicos. El Banco Hipotecario está haciendo tres veces más metros cuadrados que los que se hacen en toda la ciudad de Buenos Aires por año. Hay que pensar, con urgencia, en abrirle el juego al resto de los actores.

Asimismo se deberá reformular el esquema de financiamiento de las hipotecas Procrear para que no recaiga todo el peso de la operatoria sobre los ahorros de los futuros jubilados. Pedirles que hagan un esfuerzo para que los jóvenes puedan acceder a su primera vivienda es políticamente aceptable. Exigirles la totalidad del esfuerzo no es lógico.

Cabe señalar que los préstamos hipotecarios indexados que algunos impulsan (y que funcionan en países con inflación mucho más baja) probablemente no sean la mejor solución, sustentable a largo plazo, al menos hasta lograr un nivel de inflación estable y mucho más bajo que el actual. De hecho, sin resolver esta última cuestión, abordar en serio el tema hipotecario para clase media es una ilusión. Las incipientes propuestas de programas de apoyo al alquiler son un paso interesante pero todavía poco explorado.

En resumen, el futuro gobierno, dada la importancia de esta cuestión, deberá tomar cartas en este asunto en serio para lograr el acceso a la vivienda de la postergada clase media. Ello ocurrirá tan pronto como mejoren las condiciones macroeconómicas generales y se logre el control de la inflación. Pero lo más significativo es el enorme impacto que puede llegar a tener, sobre la fisonomía social, la reaparición del crédito hipotecario accesible y la posibilidad de pagar la vivienda propia a largo plazo.

 *Arquitecto. Rector de la primera Escuela de Negocios Online, especializado en Real Estate y Presidente de la Asociación Argentina de Directores y Profesores de Programas, Posgrados y Maestrías del Sector Inmobiliario y de la Construcción (APPI).

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