domingo, septiembre 26, 2021

Nunca es tarde para comenzar

Otra visión sobre el déficit habitacional argentino.

I.- Introducción.

Para los que no saben ni entienden de ciertas cosas, como por ejemplo, parámetros, estadísticas, target, perfiles, niveles, presupuestos, intereses, bonos, tasas, bolsas, mercados, cuadros, cálculos, alcances, fortalezas, debilidades, censos, requisitos y cuánta más palabra pueda significar un: No rotundo, cada vez que los ciudadanos pide porque necesitan una vivienda; les es difícil entender ciertas políticas de Estado.

A los requerimientos de la población en materia habitacional, que se dan a diario, y desde hace mucho tiempo en todo el país; no se puede entender la negativa a instrumentar desde el Estado, políticas habitacionales suficientes, regionales, constantes, permanentes y uniformes, y ni tampoco porqué no se instrumentan desde y a partir de los habitantes, y del mismo Estado, ideas distintas de las que hasta ahora particularmente el individuo y el Estado han tomado.

El Estado, sabedor de sus responsabilidades, trata por diferentes medios de inversión, vía directa el Nacional, o por intermedio de las provincias, de crear, y poner en práctica planes de viviendas por diferente medios y adjudicaciones, ya sea para un individuo solo, ya sea para un grupo familiar determinado.

Responsabilidades que ni más ni menos surgen del Preámbulo de la Constitución Nacional cuando dice que los representantes del pueblo de la Nación Argentina, reunidos tienen por objeto “…promover el bienestar general y asegurar los beneficios de la libertad…

Por lo general para el Estado una de las mejores maneras de promover el bienestar general fue y es seguramente la de implementar, vía planes, la construcción de viviendas asentadas en terrenos previamente delimitados y que sean destinados para tal fin.

II.- El sistema.

Con casi el mismo sistema que desde años se aplica, el Estado hace la vivienda, previa licitación de la obra, y luego una vez terminada e inaugurada, la adjudica al ciudadano y éste la paga en cuotas. Una vez cancelada, se le escritura a su nombre y se levanta la hipoteca para el caso de que ésta hubiere existido.

Las provincias argentinas, por intermedio de sus organismos de vivienda –llamados casi siempre Institutos- algunos de carácter autárquico para gobernarse, otros no, tiene el mismo sistema señalado de licitación, adjudicación de obra traducida en inversión, construcción, adjudicación al ciudadano y recupero de lo invertido en la cuota a pagar por el beneficiario.

En algunos casos y momentos el Estado nacional optó por delegar dicha responsabilidad, a ciudadanos que por medio del sistema societario de Cooperativas –ya sean de Vivienda o de Trabajo-, se encargaron del tema, con no muy buenos resultados a la vista.

Generalmente éstos trámites mayormente en las de Vivienda que son un rubro de las que abarcan otros servicios como Electricidad, son bastantes engorrosos desde el punto de vista papeleo.

Son predios grandes que merecen una mensura y subdivisión, que como es gratis para el ente la realizan oficinas públicas centralizadas en las capitales de provincias y es por esa razón y otras que en las respectivas dependencias de geodesia y catastro, algunos expedientes duermen “el sueño de los justos”.

Así y todo a la larga el trámite se termina y logra su cometido, logrando el lote la persona adjudicataria. Estas fechas de adjudicación y entrega coinciden generalmente en Argentina con fechas de elecciones de autoridades, vaya a saber porqué.

Los planes de financiación, una vez adjudicada la casa o él terreno en su caso, y puesta en manos del ciudadano la llave de la puerta de entrada, siempre son acordes a los ingresos del postulante.

La mayoría de las viviendas son del tipo llamado “llave en mano”, es decir se entregan totalmente terminadas con todos los servicios básicos conectados.

Lo que se ha visto a lo largo de los años es la ausencia “del manual de uso” de la vivienda, esto es anoticiar –previo a la entrega- al futuro habitante de la vivienda que no vive solo y que forma parte de un barrio, que no es una isla y que tiene derechos pero que también tiene obligaciones, la primera y principal es pagar la cuota para que cierre el sistema de recupero y que con su pago, sumado al de los demás, se puedan iniciar nuevas obras.

Este tema del “manual de uso” de la vivienda toma relevada importancia, yo diría primordial importancia en los complejos habitacionales del tipo propiedad horizontal, que muchas veces los mismos lejos de ser alcanzados por la ley que los debería regir, están construidos de forma tal que se encuentran en un terreno amplio, edificados varios edificios, y que a los fines de la ley de propiedad horizontal, todos los edificios pasaría a ser co-propietarios, del gran terreno en común y todos los departamentos (unidades funcionales) pasarían a ser sub-co-propietarios.

De allí que mencioné al “manual de uso” de la vivienda, dado que sin información por parte del Estado en cuanto a las mínimas normas de convivencia, se dan situación que derivan lisa y llanamente en cuestiones que tiene que ver con la intervención policial y el consabido gasto y desgaste jurisdiccional en trámites, papeleo, horas hombre, cuando no la intervención de algún centro de salud y movimiento de patrulleros y ambulancias, originadas por las disputas entre vecinos.

Este no es un dato menor y que hace a la paz social tan mencionada por muchos pero no tan prevenida por muchos. Máxime que los destinatarios a ocupar esos complejos habitacionales no vienen de uno similar ni parecido, vienen procedentes de una casa muy distinta a lo que puede ser una vivienda amparada por la ley de propiedad horizontal, el hábitat anterior y actual a ese individuo le cambia de la noche a la mañana.

Para definir bien el tema, el terreno amplio debería ser sub-dividido, antes de construir el edificio, de manera tal que ahí si el terreno es parte común a los co-propietarios junto al palier de entrada, pasillos, terraza si la hubiere, etc, y la unidad funcional en sí pasa a ser la parte propia del adjudicatario.

Esto deriva necesariamente y por ley a formar el consorcio de propietarios que generalmente lleva el nombre de la dirección de ubicación del edificio es decir, calle y nro de puerta otorgado por la municipalidad del lugar.

El consorcio de propietarios necesariamente también tiene que tener un reglamento de co-propietarios donde constan los derechos y obligaciones y las normas de convivencia tan necesarias por los argumentos vertidos anteriormente que apuntan a la paz social y ciudadana.

La primer obligación del individuo o grupo familiar, es la de pagar la cuota mensual al Estado, ésta debe ser acorde a sus ingresos de manera tal que se pueda afrontar sin aparentes sobresaltos y que no afecte su presupuesto a lo largo del tiempo, que generalmente es de una o varias décadas.

La segunda de las obligaciones es la de pagar la cuota de expensas necesarias para mantener los lugares que se tienen en propiedad común si la adjudicación recayó en un complejo habitacional alcanzado por las reglas de la ley de propiedad horizontal.

La tercera abonar los impuestos, tasas, y contribuciones, provinciales, municipales y los servicios de agua, luz y gas –básico-.

III.- Las adjudicaciones.

Las adjudicaciones siempre se hicieron de acuerdo a un estudio socio-ambiental, por medio del cual un equipo interdisciplinario de profesionales visitaba al postulante y determinaba en qué situación vivía, si pagaba alquiler y si tenía trabajo por caso.

De esa forma se obtenía un “puntaje” que pasaba a formar parte y engrosar la lista de requisitos requeridos e iba a tener o no “peso” al momento de la adjudicación de la vivienda.

Algunos requisitos se cumplimentan vía declaraciones juradas o informaciones sumarias con testigos en Juzgado de Paz o ante Escribanos.

En la modernidad, las adjudicaciones, se hacen por sorteo. A mi entender, bueno es que los sorteos sean entre un conjunto de postulantes formando  grupos que tengan las mismas categorías.

Por ejemplo las madres solteras todas en un grupo; las familias sin hijos en otro; las de uno y hasta dos hijos en otro; y las de tres hijos o más en otro. De forma tal que si se sortean viviendas de un dormitorio no lo sea para la familia que tiene tres hijos.

Esto para el caso, que la oferta habitacional lo sea con viviendas de variadas superficies, en la actualidad se está dando el caso –producto también de la crisis habitacional- y de la poca disponibilidad de fondo para construir, que las viviendas a construir son todas iguales y casi de un solo a lo sumo dos dormitorios.

De ésta manera si el grupo familiar es numeroso se ve en el aprieto de acomodarse al nuevo techo propio y poner el hombro para ampliar el mismo en el futuro.

Va de suyo que para aquellos que no puedan afrontar las cuotas, la vivienda debe darse en préstamo gratuito, vitalicio o temporario según cada caso concreto.

En algunas provincias, acertadamente, así se hace y algunos municipios también lo han implementado. Para ésta especie todos los casos son puntuales y son la excepción a la regla.

El criterio a aplicar en este aspecto de la vivienda, debe ser de una visión humanista y no un criterio con una visión de neto corte capitalista.

Sin entrar en detalles de cuáles son los requisitos que se necesitan a nivel nacional y provincial, o municipal para lograr ser adjudicatario de una vivienda, o un terreno en su caso, lo cierto es que a la vista no hay otro modo –vía Estatal- de lograr el primer techo propio o terreno.

Hay un requisito que casi siempre está y es el solicitado respecto a la antigüedad en la residencia de la persona en el lugar, que llevaría ventaja en alguna medida al “recién llegado”.

El otro camino es la banca privada, más onerosa y creería imposible de alcanzar al común, banca que alberga en su hábitat genuino otros tipos de requisitos y obligaciones, especialmente éstas últimas detalladas en la “letra chica” pero poderosa de los contratos que muchas veces congénitamente traen sus característicos “tintes leoninos”.

Otra forma también privada, e inalcanzable para la inmensa mayoría de ciudadanos, es la que ofertan los fideicomisos privados, que tienen distintas posibilidades desde comprar un departamento desde el “pozo”, hasta ofrecer comprar de a un metro cuadrado y así ir ahorrando hasta completar el ansiado departamento.

Este último sistema tiene que ir de la mano de una política económica estable en el tiempo de lo contrario los períodos inflacionarios son fulminantes al mismo.

El control de los requisitos requeridos a los postulantes, debe ser exhaustivo dado que se pueden dar casos, en los que el adjudicatario sea titular de otra propiedad en otra jurisdicción y que por no tener datos fidedignos de la realidad igual se le adjudica una, en la provincia que la solicita.

En estos casos ya no habría una ausencia de transparencia y certeza en el trámite, sino que habría que atribuirle el error involuntario a la ausencia del Control Argentino, propio de la Argentina, propio de los Argentinos. Propio de no usar la informática para una buena Base General de Datos Nacionales.

IV.- Mi propuesta.

Pero pasando a mi intención en el presente trabajo, tengo que decir que en mi opinión el Estado debería instrumentar algunas otras formas más creativas, para dotar de viviendas a la población.

De antemano descarto el término vivienda social, entendido como vivienda de menor cuantía, o de necesidad, ya que no me parece feliz incluirlo en esos términos, la vivienda es vivienda, más que social, sería una vivienda humana.

Si se entiende el término vivienda social como vivienda de menor cuantía, desde ya queda descartado, si se entiende como vivienda de la sociedad, cabría la posibilidad de habilitarlo.

Otras formas, o en su defecto de querer insistir por los siglos de los siglos con éste sistema estatal, una sería ver, regionalmente la posibilidad de usar otros tipos de materiales de construcción más ecológicos, más económicos, más amigables con la naturaleza y más rápidos, de manera de poder definir una vivienda sustentable.

La definición dada por las Naciones Unidas de sustentabilidad, es entendida como el “satisfacer las necesidades actuales sin poner en peligro la capacidad de las generaciones futuras para satisfacer sus propias necesidades.

De no poder llegarse a éste sistema de viviendas sustentables, otra  forma sería, ver de qué manera el ciudadano que no tiene vivienda propia por un lado pueda acceder de manera más rápida a la misma.

Mi propuesta consiste y sería que el Estado en base a esa Base General de Datos Nacionales (BGDDN), generadora de reales y nuevas oportunidades, verifique poniendo en práctica el llamado Control Argentino, (CA) si otros ciudadanos poseen más de una vivienda propia, y determine; que todo aquel que sea propietario de más de determinado nro. de viviendas –nro. a determinar consensuado por todos los actores sociales involucrados en esta temática-, hacer el corte en ese nro. y disponga de ese nro. “excedente” de viviendas, que pasarían a formar parte integrante de un Banco General Nacional de Viviendas (BGNV)  para que luego las mismas sean  distribuidas, acorde las necesidades de la población.

Dos escollos veo, por un lado, puede darse el caso, que el que tenga 10 , 20 , 30, 40 , 50  o más viviendas propias a su nombre o sociedades, pueda ser algún ciudadano que ejerza funciones dentro del mismo Estado y que no quiera aplicar éste sistema.

Y por otro, que algunas de las mismas sean de una magnitud tal, que previamente haya que expropiarlas para utilidad pública y haya que fraccionarlas o rematarlas y así con lo producido, conseguir mediante éste sistema de la expropiación y/o remate, las otras de menor cuantía.

Mismo tema se puede implementar a nivel terrenos, o campos.

A no mirar para otro lado, la idea rompe con el paradigma tradicional ideado por el Estado. Como está dada la situación en la actualidad, a las claras, el sistema ideado no ha dado los resultados necesarios o si los dió, lo fue siempre a medias, puede decirse que quedó a medio camino. El resultado tiene que ser total y sino de la mitad para arriba y en ascenso.

Este tema debe tomarse como política de Estado para todos los gobiernos y no frenarse ni en la gestión ni en la ejecución.

V.- Un caso alentador.

Recientemente, éste año 2013, acaba de ponerse en vigencia una Ordenanza en todo el Departamento de Rio Grande, Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, por la cual se obliga a todo nuevo urbanizador a ceder a la Municipalidad de Rio Grande, el 20 % traducido en superficie, de las tierras a urbanizar para ser destinadas al Banco de Tierras Municipales, para ser destinadas posterior y obviamente luego a los futuros adjudicatarios.

Entre los fundamentos de la norma se hace mención; que si el Municipio debe llevar los servicios de agua, apertura de calles, alumbrado público, y otras empresas el gas y la luz domiciliaria, es dable ver, que el terreno una vez con esos servicios proveídos, pasa a tener otro valor , que siempre es mayor al original terreno descampado o baldío.

Es por eso que los representantes del pueblo de Rio Grande en el Honorable Concejo Deliberante, deliberaron y obraron en consecuencia. Y el Intendente no vetó la norma, la cual está vigente.

Trayendo la cuestión un poco más hacia el norte, para que no se vaya enfriando el objetivo de éste tema y la lectura de la nota, quiero expresar que bien se podría aplicar algún sistema similar y más novedoso por estos lares, que los que se han venido aplicando hasta el presente.

VI.- El turno del Estado.

VI.- I.- Propiedad pública versus Propiedad privada.

No puedo dejar de soslayar y a la par mencionar, -brevemente sólo dos pequeños casos-, que el Estado a través de entes como la Universidad Nacional de Buenos Aires, y otros como el Ejército Argentino, poseen bienes, propiedades, concretamente campos, extensiones que exceden al término campo, que yo incluiría en reales y concretas Estancias, que fueron donadas en su momento por gentes, por particulares a esos entes o fueron alcanzados por lo que se llama legalmente “herencia vacante”.

Inventario por demás conocido por el Estado que al tener en el ex –ONABE hoy Agencia de Administración de Bienes del Estado, los datos, son para él de fácil acceso e instrumentación.

Hasta aquí, la forma en la que el Estado, según él, creativamente actúa y la opinión por la que a mi entender debe inventar otros medios más creativos aún y más económicos para hacerlo.

El ahorro en construir viviendas -que ya tiene construidas-, o en la utilización de tierras propias –que ya las tiene en su haber- o tierras a expropiarse, ese ahorro puede ir a hospitales o a educación o policía, por ejemplo que tanto falta hace, por solo mencionar algunas áreas.

Creo que no sería vulnerado el derecho a la propiedad ni pública ni privada, al instrumentar éste tipo de políticas de Estado. Al contrario creo que lo que se está vulnerando es el derecho constitucional a la vivienda con éste estado de cosas, que por otro lado es una situación preñada de una obscena acumulación de riqueza por parte de algunos pocos en desmedro de muchos, situación  permitida a través de todos los tiempos, y por todos los tipos de gobierno existen en la Argentina, me atrevería a decir, en toda su existencia como Nación.

Es cierto que viviendas se han construido y se siguen y seguirán construyendo, pero no al ritmo necesario, también es cierto que la gente sigue viviendo, se sigue casando y siguen teniendo hijos, más rápido que lo que se tarda en construir viviendas.

Terceramente cierto es que la gente cada vez más vive en la calle, mejor dicho en veredas, plazas o parques en las ciudades bajo árboles o tapadas con cartón o papel de diario o en asentamientos que toma para “armar” –si se me acepta el término- precariamente con cartón o nylon su vivienda.

No pueden, tampoco, contraponerse a esta opinión ni a los dichos vertidos en la presente nota, las mínimas expresiones e intenciones de reformas agrarias que existieron respecto a las tierras productivas, dado que en modo alguno fueron abarcadoras, entiendo, de las necesidades a las que hoy estoy haciendo referencia aquí.

Y si lo fueron, si colmaron las expectativas y necesidades de entonces, hoy no lo son de acuerdo a las pruebas y situación a la vista.

Más que reformas fueron un eslabón más en el universo del aparato agro-productor-exportador argentino, yo diría un mínimo eslabón o engranaje que contribuyo a movilizar el progreso, pero que a la hora de recibir los beneficios siempre quedo relegado.

Tal el caso de los primeros Inmigrantes europeos –de los cuales descendemos biológica y genealógicamente hablando- que muchos fueron también los primeros Colonos que aportaron a la génesis misma del progreso pero que no recibieron el apoyo Estatal necesario y oportuno cuando llegaron las  épocas de “vacas flacas”.

Que por otro lado y para el conocedor del tema, siempre la naturaleza fue, es y será la gran balanceadora del clima y de los ciclos y se sabe que no todos los años calendarios de siembra y cosecha son de “vacas gordas”, inexorablemente las “vacas flacas” llegan algún día.

VII.- El remedio al enfermo hay que dárselo en vida.

Hago un paréntesis ya que me vienen a la memoria, unas tres cortas pero contundentes frases, estampadas al comienzo del libro del amigo médico cardiólogo-termalista residente en Carhué.

Me estoy refiriendo al Dr. Enzo Alejandro Gasparri, cuando en su trabajo “Termas de Carhué, La Salud Por Lago Epecuén” dice: “Un médico puede defraudar a un enfermo. Un remedio también. La naturaleza nunca”.

En nuestro caso el médico es el Estado, el remedio el Gobernante de turno, y la Naturaleza es la Tierra, es la Vivienda.

¿A quién se le ocurriría decir que se le estaría vulnerando el derecho a la propiedad privada a un solo ciudadano que posee más de –por decir un nro.- diez (10) viviendas, llegando a –por decir un nro.- cincuenta (50)? Cuando el Estado tiene que invertir en hacer viviendas dejando de invertir en Salud, Educación, Seguridad, Trabajo, y Justicia no para un solo ciudadano sino para millones.

¿A quién se le ocurriría decir que se le estaría vulnerando el derecho a la propiedad privada a un solo ciudadano que posee más de  – por decir un nro.- mil 1.000 hectáreas de campo (la hectárea equivale a una manzana urbanizada, un cuadrado de 100 metros de lado, total 10.000 metros cuadrados), llegando a –por decir un nro.- 1.000.000 de hectáreas? Cuando el Estado tiene que invertir en hacer viviendas dejando de invertir en Salud, Educación, Seguridad, Trabajo, y Justicia no para un solo ciudadano sino para millones. ¿A quién?, ¿Cuál es el límite?.

Las superficies a adjudicar, deben ir de acuerdo a la receptividad de cada campo y teniendo en cuenta la zona geográfica.

VIII.- El turno del particular.

VIII.- I.- Vivienda versus terreno.

Ahora quiero manifestar el modo en que el particular encara el tema de su vivienda propia, o sea su primera vivienda propia.

Y acá entramos en un terreno difícil si lo hay.

Una de las primeras viviendas y sin exagerar, para algunos seres humanos es la situación de calle, hablando de las grande urbes mundiales; en zonas rurales, en el campo puede ser una alcantarilla o un andén de alguna vieja y abandonada estación de ferrocarril argentina, de las tantas existentes a lo largo y ancho del país, algunas recuperada y transformadas en centros culturales comunitarios; luego pueden pasar a algún albergue; luego pueden vivir en lo de algún amigo o pariente; cuando no una Iglesia; pasando luego por el que vive en la casa en la que se crió, sea propia o arrendada; luego puede pasar a vivir a su primer vivienda o pieza arrendada.

Andando el tiempo, pueden llegar hasta formar una familia, primero sin hijos, ojala y Dios quiera tengan la bendición de luego tener el primero y muchos más; otros luego viven con sus padres o suegros y luego algún día, por el otro extremo final, obtener recién el techo propio ya no arrendado sino propio en propiedad.

Hay otros a los que el destino les otorgó un pasar más benévolo, -y menos peso en la subida tendrán que realizar-, pero también tendrán que recordar que no es bueno acortar caminos queriendo “quemar etapas” que impliquen desafiar a la ley de gravedad, ya que todo lo que tiende a subir, algún día necesariamente tiende a bajar y baja.

En todo ese tramo, la mayoría espera, por varios motivos espera, o porque no tiene medios; o porque no sabe usar los que tiene; o porque no le enseñaron; o no aprendió a usarlos; o no puede llegar a tenerlos a su alcance; en ésta situación final opta por la espera, la mayoría espera a que el Estado le provea de una vivienda.

Nunca se sabe o casi nunca se sabe cuál es el primer paso hacia ese objetivo. Creo que si el individuo espera todo del Estado muchas veces no va a lograr todo lo anhelado por él, o si lo logra lo será en forma transitoria.

Entre ver, que parte de sus ingresos van a un arrendamiento transitorio –que tendrá que renovar cada dos años- y poder dar a esos ingresos otro destino, claramente mejor, para poder en forma más lenta pero más segura construir “algo” chico pero propio, creo que es mejor éste camino a esperar del Estado a largo plazo lo mismo.

Mientras tanto los intermediarios inmobiliarios pueden “hacer su agosto” frente a la necesidad. Pidiendo exorbitantes precios “de mercado” y exigiendo requisitos, casi inalcanzables. Aliados y anclados de la “oferta y demanda” no aportan mayormente al problema, pasando a formar parte de él.

Y aquí vine la disyuntiva. Si el Estado tiene la obligación de proveer de la vivienda o simplemente tiene la obligación de proveer el terreno y que la construcción y obtención de la vivienda esté a cargo del particular, con o sin ayuda Estatal y de esa forma el esfuerzo pase a ser compartido.

Aparece el dilema de entregar el pescado o entregar el equipo de pesca.

De optar por éste camino, -que creo es el mejor-, los loteos a urbanizar, tiene que ir acompañados –en este caso si a cargo del Estado- de políticas de infraestructura, especialmente servicios básicos, agua corriente, cloacas, alumbrado público, pavimento, transporte, escuelas, accesos, seguridad-policía.

Tampoco sirve lotear por lotear en cualquier lugar, sin los servicios previamente instalados para una mejor calidad de vida y no como se ha hecho en el pasado hasta en zonas inundables y anegadizas, tal el caso de algunas zonas de la provincia de Buenos Aires casi en todo su gran cordón.

Allí fue, dónde las empresas martilleras privadas en pos de su propio progreso y aprovechando la necesidad de las gentes, instrumentaron loteos en lugares que eran negativos para ese fin, muchas veces con la complicidad de las mismas autoridades municipales y territoriales, para obtener los permisos.

Tema que bien explicado está, con datos políticos, filosóficos, estadísticos, demográficos y sociológicos, por  Arturo Jauretche en su libro: “El medio pelo en la Sociedad Argentina”.

IX.- Conclusión.

Todos los gobiernos llegan con la promesa de hacer más viviendas para los que menos tienen y todos los gobiernos se van convencidos que han cumplido con su promesa.

Lo cierto es que pasa el tiempo y pasa la vida como un huracán y cada vez hay menos viviendas disponibles, cada vez la crisis habitacional nacional e internacional castiga más, y cada vez hay más gentes viviendo en lugares que en nada se parecen a lo que debe ser una vivienda digna, ésta es la verdad, ésta es la realidad.

Saltar del inequitativo sistema actual, al equitativo sistema aquí hoy propuesto; pasar de un sistema al otro llevaría tiempo, tiempo que no admite “atajos”, pero que como todo tiempo de la vida, nos está indicando que nunca es tarde para comenzar.

 *Abogado especialista en Derecho Bancario.  Vive en Ibarra partido de Bolivar

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