Banchero habló de viviendas, urbanismo y los desafíos de las nuevas formas de construcción en el distrito

El secretario de Vivienda y Urbanismo de la Municipalidad de Nueve de Julio repasó las gestiones ante la Provincia, la reactivación de las viviendas de Los Aromos, los convenios para regularización dominial y la necesidad de actualizar las normas frente a las nuevas modalidades constructivas. También planteó reparos sobre determinados módulos habitacionales y advirtió que el debate deberá llegar a las legislaciones provincial y nacional

El Arq. Martín Banchero, realizó en Despertate por Cadena Nueve, Máxima 89.9 y Visi´pn Plus TV, un amplio análisis sobre la situación habitacional y urbanística del distrito, en el marco de las gestiones que el Municipio viene llevando adelante con distintos organismos de la Provincia de Buenos Aires.

Uno de los principales temas abordados fue la situación del proyecto de 32 viviendas en el barrio Los Aromos, una iniciativa que se encontraba paralizada y que, según explicó Banchero, demandó durante los últimos años una intensa tarea administrativa para intentar recuperar el proyecto.

El funcionario señaló que, al asumir la actual gestión municipal, la obra estaba detenida debido a que la empresa había excedido los plazos previstos. A partir de entonces se realizaron presentaciones, modificaciones y nuevas gestiones ante la Provincia, incorporando además cuestiones vinculadas con la infraestructura necesaria para avanzar con el emprendimiento.

Los Aromos: la estrategia para reactivar las primeras 10 viviendas

Según explicó Banchero, actualmente se trabaja en la rescisión del contrato correspondiente a las 32 viviendas para poder encarar una nueva etapa de construcción.

La estrategia consiste en reactivar inicialmente 10 viviendas, que ya cuentan con un avance aproximado de entre el 25% y el 30% y tienen levantadas las paredes hasta el nivel de dinteles. El objetivo planteado es poder comenzar con esas primeras unidades y, posteriormente, avanzar con las 22 restantes.

El funcionario explicó que las primeras diez casas podrían completarse en un plazo relativamente corto debido a que buena parte de los trabajos iniciales ya está ejecutada. La intención es que, una vez finalizada esa primera etapa, se puedan establecer nuevos acuerdos para completar las 22 viviendas restantes, ya sea en una o dos etapas.

“La idea que tenemos es construir estas 10 viviendas en el corto plazo y las 22 restantes en el mediano plazo”, explicó Banchero durante la entrevista con Gustavo Tinetti.

El barrio Los Aromos ocupa además un lugar particular dentro de la historia habitacional de Nueve de Julio, ya que se trata de uno de los primeros barrios de la ciudad y cuenta con infraestructura y una identidad propia entre sus vecinos.

Nuevas gestiones habitacionales

Banchero también se refirió a otros terrenos y proyectos que se encuentran bajo análisis para futuras iniciativas de vivienda.

En particular, aclaró que todavía no existe una presentación formal para construir viviendas en el predio donde anteriormente funcionaba el espacio utilizado por camiones. Sí reconoció que se están realizando gestiones ante distintos organismos y recordó que había existido un acuerdo con Cáritas Nacional para la construcción de viviendas, iniciativa que quedó afectada por la situación nacional y que debe ser formalmente cerrada antes de evaluar nuevas alternativas.

Por ese motivo, Banchero remarcó que la prioridad inmediata está puesta en recuperar las primeras diez viviendas de Los Aromos y luego avanzar con el resto del proyecto.

Convenios para facilitar la regularización dominial

Otro de los aspectos destacados por el secretario fue el trabajo que se viene desarrollando en materia de regularización dominial y acceso a infraestructura.

Banchero señaló que la Municipalidad mantiene convenios con distintos organismos y entidades, entre ellos la Cooperativa Eléctrica, el Colegio de Arquitectos, el Colegio de Arquitectos de la Provincia, el área provincial de Hábitat y otros organismos vinculados con el territorio y la vivienda.

El objetivo es facilitar que familias de sectores con mayores necesidades puedan avanzar en la regularización de sus viviendas y acceder a las conexiones correspondientes.

En ese marco, explicó que también se logró reducir considerablemente el costo de elaboración de determinados planos: trabajos que normalmente pueden tener valores de entre 8, 10 y 12 millones de pesos, según el caso, pueden reducirse a menos de 700 mil pesos mediante la articulación institucional alcanzada.

La Municipalidad, además, se comprometió a no cobrar determinados derechos de construcción dentro de este esquema de trabajo, mientras que el área de Hábitat provincial participa en la cobertura y articulación de los programas.

Nueve de Julio como referencia en materia de hábitat y urbanismo

Banchero también contó su participación en un encuentro provincial de Consejos Locales de Hábitat realizado en Mar del Plata.

El funcionario explicó que el Consejo Local de Hábitat está contemplado por la Ley Provincial de Acceso Justo al Hábitat y que 9 de Julio viene avanzando en ese camino a partir de su experiencia previa con el CUMA.

En ese encuentro, el secretario expuso sobre el trabajo realizado en la ciudad en materia de Código de Edificación, planificación urbana y territorial y articulación con distintos organismos provinciales.

Según relató, desde la Provincia mostraron interés por conocer la experiencia de 9 de Julio y consideraron que determinados aspectos del trabajo desarrollado localmente pueden servir como referencia para otros municipios.

La relación entre Municipio y Provincia

Otro de los conceptos centrales planteados por Banchero fue la necesidad de sostener la articulación institucional independientemente de las diferencias políticas.

El funcionario destacó el vínculo que la Municipalidad mantiene con las distintas áreas del Gobierno bonaerense y sostuvo que, en materia de gestión, el objetivo debe ser que los acuerdos entre los distintos niveles del Estado tengan como principal destinatario al vecino.

En ese sentido, remarcó que la situación económica afecta tanto a los municipios como a la Provincia y que muchas obras avanzan con mayores dificultades o directamente permanecen demoradas.

“Eso es lo que creo que tiene que hacer la política: trabajar para transformar un poco la realidad de la gente”, sostuvo Banchero al referirse al rol de los funcionarios y a la necesidad de priorizar la gestión.

Casas prefabricadas y módulos habitacionales: qué dijo Banchero sobre las normativas

Uno de los tramos más interesantes de la entrevista estuvo relacionado con las nuevas formas de construcción, especialmente las viviendas industrializadas, la construcción en seco y los módulos habitacionales.

Banchero hizo una distinción importante entre estas modalidades.

Por un lado, explicó que la denominada construcción en seco, muchas veces asociada popularmente a las viviendas de estilo norteamericano, tiene las mismas exigencias normativas que la construcción tradicional. De hecho, consideró que por los años que lleva utilizándose debería ser considerada ya una modalidad constructiva tradicional.

El problema, según planteó, aparece con determinados módulos habitacionales prefabricados.

En ese caso, Banchero sostuvo que existe un problema jurídico y normativo porque algunos de estos módulos no cumplen con determinadas exigencias previstas por el Código Civil, la normativa provincial y el Código de Edificación de 9 de Julio.

Entre los aspectos que mencionó se encuentran las dimensiones mínimas, la altura de los ambientes, las dimensiones de las ventanas y las condiciones de ventilación.

También explicó que existe un intento de considerar algunos de estos módulos como bienes muebles, pero que la situación cambia cuando quedan instalados de manera permanente y conectados a servicios. Según su explicación, cuando el módulo queda incorporado al terreno y conectado a la red cloacal, debe ser considerado como una propiedad y requiere su correspondiente presentación municipal, con proyecto y participación profesional.

Por eso, el funcionario aclaró que no se trata simplemente de que las casas prefabricadas “no estén alcanzadas por las normas”, sino de una situación normativa que actualmente presenta vacíos y contradicciones para determinados sistemas modulares.

Un debate que, según Banchero, requiere nuevas leyes

El secretario consideró que estas modalidades constructivas son relativamente nuevas frente a normas que fueron elaboradas décadas atrás.

En particular, señaló que el Decreto-Ley 8912 no contemplaba este tipo de soluciones habitacionales cuando fue sancionado y que, por lo tanto, será necesario revisar el marco normativo para adecuarlo a las nuevas tecnologías constructivas.

A su entender, el debate no puede resolverse solamente desde los municipios. Debería involucrar tanto al Código Civil nacional como a las normas provinciales de ordenamiento territorial, además de los códigos de edificación municipales.

Banchero planteó además una discusión sobre las dimensiones de estas viviendas.

Según explicó, algunos módulos tienen superficies de apenas 20, 25 o 30 metros cuadrados, mientras que desde su perspectiva una vivienda destinada a una familia debería contemplar espacios considerablemente mayores. Para una vivienda de interés social, habló de superficies del orden de 90 a 100 metros cuadrados, vinculadas con las necesidades actuales de las familias.

Tecnología, eficiencia energética y sustentabilidad

El funcionario también diferenció entre eficiencia energética y sustentabilidad ambiental.

Según su análisis, las construcciones en seco pueden ofrecer importantes ventajas en materia de ahorro energético, pero eso no significa automáticamente que todo el sistema sea sustentable desde el punto de vista ambiental.

Banchero planteó interrogantes sobre la huella de carbono vinculada con la fabricación de determinados materiales y sobre los residuos que pueden generarse cuando esas viviendas son demolidas.

Al mismo tiempo, reconoció que la construcción en seco puede generar un consumo energético significativamente menor durante la vida útil de una vivienda y que este aspecto debe ser considerado al momento de pensar el futuro de la construcción.

En ese sentido, consideró que el desafío consiste en combinar eficiencia energética, calidad habitacional, sustentabilidad y cumplimiento normativo, sin colocar la tecnología o el transporte por encima de las necesidades de las personas.

Un desafío para el futuro del urbanismo local

La expansión de nuevas tecnologías constructivas plantea así un nuevo desafío para las ciudades.

Para Banchero, Nueve de Julio puede realizar aportes desde su propia normativa y experiencia, pero buena parte de las modificaciones necesarias deberá definirse en ámbitos provinciales y nacionales.

El secretario sostuvo que estas nuevas modalidades “van a seguir sucediendo cada vez más” y que, en lugar de ignorar esa realidad, será necesario generar herramientas legales que permitan incorporarlas de manera ordenada, garantizando condiciones adecuadas de habitabilidad.

La discusión, de esta manera, excede el tipo de material utilizado para construir una vivienda. El debate que propone Banchero apunta a definir qué vivienda se quiere construir para las familias de Nueve de Julio, bajo qué normas, con qué condiciones de habitabilidad y con qué impacto económico y ambiental.

Mientras tanto, el Municipio mantiene como prioridad la recuperación del proyecto de Los Aromos, con el objetivo de comenzar por las primeras diez viviendas y avanzar posteriormente hacia la finalización de las 32 unidades previstas originalmente.